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澳门威尼斯人开户:跨市场物业管理服务专题报告:万亿蓝海开启,千亿市值龙头可期

时间:2017-11-17 13:46:16  作者:  来源:  查看:81  评论:0
内容摘要:1.1、房地产存量持续增长,物业管理需求扩大随着我国城市化进程发展,城镇人口数不断增加,占总人口比2016年达到57%,2007年以来每年房屋竣工面积和商品房销售面积分别以6.7%、9.8%的复合增速增长,不断增长的城镇人口数量和存量房面积对居住环境和城市管理水平的要求也越要越高...
1.1、房地产存量持续增长,物业管理需求扩大
随着我国城市化进程发展,城镇人口数不断增加,占总人口比2016年达到57%,2007年以来每年房屋竣工面积和商品房销售面积分别以6.7%、9.8%的复合增速增长,不断增长的城镇人口数量和存量房面积对居住环境和城市管理水平的要求也越要越高。房屋作为耐用消费品,现有的房龄结构的逐渐老化,需要对其进行长期的保养和管理维护。顺应市场需求,物业管理行业应运而生,其以业主和使用人为服务对象,提供建筑和共用设施设备维护保养、环境和绿化管理、社区综合性服务等现代房屋管理服务。

2016年,我国城市人均住房建筑面积36.6平米,城乡人均水平达到40.8平米,目前相比美国人均住房建筑面积较低,但高于日韩,和意大利、法国、德国等发达国家水平相当。人均住房面积的不断增加,使得新增住房购买需求增速放缓。
同时,宏观经济环境变化和国家对房地产市场的调控,也使得新房销售和建设的增速受到影响,从而对房地产企业的利润产生影响,图2可以看出近10年来商品房销售增速的不稳定性。图4反映出房地产企业利润率的下滑趋势,房企不得不依靠提升负债率的方式来维持资产回报的风险暴露。在此背景下,有着较高利润的房地产服务市场成为未来的发展重点,物业管理具备稳定、高频、刚性消费需求属性,市场潜力很大。

1.2、居民收入增长推高服务型家庭消费需求
根据发达国家经验,人均GDP水平超过3000美元时,居民消费结构将发生转变,服务性消费占比提升,耐用消费品需求增速放缓。2016年我国人均GDP达53980元人民币,按当年平均汇率水平计算相当于大约8120美元。
我国城镇居民人均可支配收入2007-2015年复合增速高达11%,到2015年绝对额水平达到31790元人民币,随着我国迈入消费升级时代,居民消费将更加注重品质和服务体验,品质生活将逐渐成为必需品。住房品质一方面体现为面积需求,另一方面则体现为社区服务品质需求,随着人均住房面积的增加和收入增加所带来的耐用消费品需求增速放缓,对社区服务品质将越来越注重。

1.3、政策法规日趋完善,推动行业蓬勃发展
我国物业管理作为市场化运营形式于20世纪80年代才由香港地区引入,相对于国外一百多年的历史,在国内还属于较为新兴的行业。我国物业首先发端于沿海发达城市再逐渐向内陆地区延伸,其中深圳是我国物业管理的发源地。
在国家政府部门的推动下,组织机构日渐完善、法律法规逐渐健全、定价和税收制度的改革等等,共同为我国物业管理服务行业的发展提供了良好的环境。其中,物业服务定价由政府指导定价改革为物业服务合同定价,重新规定住房专项维修基金、代收费用免征营业税等很好的促进了整个行业的市场化发展。

此外,资本市场的改革和完善,尤其是新三板的扩容、地方股权交易中心等的建立,为物业管理企业提供资本化和融资平台,为企业规模性扩张及兼并收购提供资本支持,促成行业进入快速发展的新格局。



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